Nel panorama contrattuale attuale, il contratto di coworking emerge come strumento contrattuale agile e moderno, in netta distinzione rispetto al tradizionale contratto di locazione commerciale 6+6. Sebbene destinato a fruitori con esigenze diverse, ciascuno dei due modelli presenta caratteristiche proprie, sia sul piano della natura contrattuale, sia della disciplina della durata, del recesso, della forma e dei servizi inclusi.
Il contratto di coworking è un contratto atipico, ossia non previsto specificamente dal nel nostro Codice Civile, ma lecito poiché finalizzato a soddisfare interessi meritevoli di tutela. Esso è qualificabile come contratto di durata a causalità mista, essendo caratterizzato dalla concessione in uso di uno spazio arredato (tipica componente locatizia) e dalla fornitura di servizi propri della somministrazione o di un appalto leggero (internet, pulizie, sale riunioni)
Al contrario, il contratto di locazione commerciale costituisce un contratto tipico, con disciplina inderogabile riguardo a durata, rinnovo, canone, recesso e diritti accessori.
Le locazioni ad uso commerciale, artigianale o professionale hanno una durata minima inderogabile di sei anni, cui fa seguito il rinnovo tacito per altri sei anni, salvo disdetta . In caso di durata pattuita inferiore o non pattuita, il contratto si considera automaticamente di sei anni . La facoltà di recesso anticipato da parte del conduttore è concessa solo in presenza di gravi motivi, con preavviso di sei mesi,
Nel contratto di coworking, invece, le parti determinano liberamente durata e modalità di recesso, anche per tempo limitato (mensile, settimanale, orario), e possono prevedere clausole di recesso flessibile.
Nel coworking l’oggetto contrattuale è rappresentato infatti dal porre a disposizione una postazione di lavoro attrezzata, accompagnata da una pluralità di servizi accessori: rete, pulizie, climatizzazione e altri servizi integrativi, fatturati periodicamente. In tal modo il fruitore non ha un diritto reale o personale di godimento esclusivo dell’immobile e non assume la qualifica di conduttore; ciò influisce anche sulle responsabilità che restano in capo al gestore.
Il contratto di locazione commerciale attribuisce invece al conduttore il godimento esclusivo dell’immobile per l’attività svolta; i servizi accessori (manutenzione, utenze, pulizie) possono essere pattuiti, ma non costituiscono parte strutturale del rapporto.
Per quanto riguarda la registrazione, pur non essendo richiesto in senso formale, il contratto atipico di coworking è spesso redatto in forma scritta per chiarezza e tutela delle parti, ma non è soggetto a registrazione obbligatoria secondo le regole delle locazioni commerciali. Per la locazione commerciale, invece, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni è obbligatoria.
Un aspetto critico è la possibile riqualificazione di un contratto di coworking in locazione commerciale. Se il rapporto presenta come prevalente l’uso esclusivo dell’immobile con marginalizzazione dei servizi, la causa concreta può far scattare l’applicazione delle norme della locazione commerciale; il principio applicato è quello della verifica della realità causale del contratto.
Il coworking, quindi, si configura come contratto atipico e flessibile, idoneo ad attività temporanee o intermittenti, con servizi integrati e libertà contrattuale su durata e recesso. La locazione commerciale 6+6, al contrario, impone una struttura rigida: durata minima, rinnovo automatico, divieti di durata inferiore, recesso solo per gravi motivi, godimento esclusivo dell’immobile e obblighi di registrazione e imposta di bollo/registro.
La scelta tra le due modalità deve fondarsi su un’analisi attenta delle esigenze concrete del cliente: flessibilità e riduzione del vincolo temporale nel caso del coworking; stabilità, continuità e tutele legali normative nel caso della locazione commerciale.
Avv. Filippo Martini
