L’applicabilità del regime sostitutivo della cedolare secca alle locazioni ad uso foresteria, ossia i contratti stipulati da società ed enti per destinare immobili abitativi all’alloggio dei propri dipendenti e collaboratori, è stata per oltre un decennio al centro di una vera e propria diatriba interpretativa. Questo profondo contrasto tra la prassi dell’amministrazione finanziaria e il diritto vivente ha generato una marcata incertezza operativa tra proprietari, aziende e professionisti del settore immobiliare. Da un lato, l’Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto una linea intransigente e restrittiva, fondata sull’idea che il regime opzionale introdotto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo 23/2011 richiedesse la qualifica di “privato” per entrambe le parti contrattuali. Per il Fisco, l’intervento di una persona giuridica in qualità di conduttore sradicava la natura privata della locazione, determinando il disconoscimento automatico dell’imposta sostitutiva e il conseguente recupero dell’IRPEF progressiva, oltre alle sanzioni e agli interessi applicati ai locatori.
Dall’altro lato, i contribuenti e la giurisprudenza di merito hanno a lungo contestato questa visione, ritenendola un’arbitraria forzatura del dato letterale della norma. Il testo di legge, infatti, vieta l’opzione solo quando la locazione è effettuata nell’esercizio di un’attività d’impresa dal locatore, senza porre alcun veto esplicito sull’attività svolta dal conduttore. Questo scontro istituzionale ha trovato una risoluzione definitiva grazie alla Corte di Cassazione, che con una serie di pronunce culminate nelle sentenze numero 12076 e 12079 del 2025 ha smentito ufficialmente la tesi del Fisco. La Suprema Corte ha smantellato il dogma dell’Agenzia delle Entrate, stabilendo in modo perentorio che la natura di “persona giuridica” in capo all’inquilino non ostacola l’accesso alla cedolare secca.
Secondo i giudici di legittimità, il fulcro della disciplina risiede unicamente nella destinazione oggettiva dell’immobile, che deve essere ad uso abitativo per soddisfare le esigenze primarie di alloggio dei lavoratori. Sancendo la prevalenza della funzione reale del bene rispetto alla qualifica soggettiva di chi firma il contratto, la Cassazione sembra aver posto in modo netto la parola fine a anni di contenziosi tributari e accertamenti. Questa definitiva lettura interpretativa non solo riconosce la piena legittimità dell’opzione per i proprietari persone fisiche, ma dona stabilità fiscale e sicurezza giuridica a tutto il mercato locativo dedicato al mondo aziendale
