Il rapporto di locazione è uno dei contratti più diffusi e al tempo stesso uno dei terreni più fertili per discussioni e controversie. Al centro di questi contrasti c’è spesso la ripartizione delle spese di manutenzione e la responsabilità per i danni causati a terzi.
Il nostro ordinamento offre un quadro giuridico abbastanza chiaro, anche se non mancano questioni che meritano di essere specificate.
In linea di principio, il Codice Civile (in particolare gli articoli 1575 e 1576) stabilisce una divisione dei compiti apparentemente molto chiara: il proprietario (locatore) ha l’obbligo di consegnare e mantenere l’immobile in buono stato, dovendo eseguire tutte le riparazioni necessarie. C’è però un’eccezione fondamentale: le spese di piccola manutenzione ordinaria restano a carico dell’inquilino (conduttore). Parliamo di quegli interventi legati al normale uso quotidiano del bene (come la sostituzione di una guarnizione o la riparazione di una tapparella).
Questa disciplina, tuttavia, ha una natura “dispositiva”. Significa che le parti sono libere di accordarsi diversamente nel contratto. Ad esempio, nelle locazioni ad uso commerciale (o “diverso dall’abitativo”), è perfettamente valida la clausola che accolla all’inquilino perfino le spese di manutenzione straordinaria. Nelle locazioni abitative la situazione è stata più complessa in passato, sotto la vecchia legge dell’Equo Canone, ma oggi la libertà di regolarsi tra privati ha ripreso ampio spazio, purché non si creino ingiusti squilibri vietati dalla legge.
Il vero nodo della questione è però la responsabilità verso i vicini.
Le cose si complicano quando la mancata manutenzione provoca un danno a qualcun altro. Chi deve risarcire il danno in quel caso? La giurisprudenza della Cassazione ha adottato un criterio pratico basato sul concetto di “custodia”: paga chi ha l’effettivo controllo fisico e giuridico della cosa che ha causato il danno.
Questo crea una netta scissione.
Il proprietario resta il custode dei muri portanti, delle tubazioni incassate e degli impianti principali (es. l’impianto idrico o di riscaldamento centrale). Se si rompe un tubo dentro il muro, la responsabilità verso il terzo danneggiato è sua. Quindi, le strutture murarie e gli impianti interni restano responsabilità del locatore.
L’inquilino ha la custodia di tutto ciò che è “superficiale”, esterno o accessibile (es. la rubinetteria, i sanitari, gli elettrodomestici o i canali di scolo esterni). Se si ottura lo scarico del balcone a causa delle foglie accumulate e l’acqua penetra nell’appartamento a fianco, sarà l’inquilino a dover rispondere del danno. Quindi, il conduttore è responsabile per le parti accessorie e le pertinenze.
Tuttavia, se l’inquilino nota un pericolo imminente su una struttura od ambito di competenza del proprietario, nel caso in cui quest’ultimo non intervenga tempestivamente, può decidere di anticipare le spese ed eseguire direttamente le riparazioni necessarie ed urgenti per evitare l’aggravarsi della situazione cagionevole di danno. In un secondo momento, l’inquilino avrà il diritto di rivalersi sul proprietario per ottenere il pieno rimborso di quanto speso, “surrogandosi” nei diritti del danneggiato o agendo per il rimborso delle spese necessarie.
