Quando un appartamento situato in un condominio viene concesso in locazione, spesso ci si domanda quale ruolo abbia l’inquilino nella vita condominiale, se egli possa/debba partecipare alle assemblee, se abbia diritto di voto e quali obblighi debba rispettare nei confronti del condominio.
La legge disciplina in modo piuttosto preciso i rispettivi diritti e doveri.
Il condomino, sotto il profilo giuridico, continua ad essere il proprietario dell’immobile. È lui il titolare dei diritti sulle parti comuni dell’edificio e il soggetto che intrattiene il rapporto con il condominio.
L’inquilino, pur vivendo stabilmente nell’appartamento e utilizzando quotidianamente i servizi comuni, non acquista la qualità di condomino. Ciò significa che, salvo alcune eccezioni previste dalla legge, non partecipa alle decisioni assembleari e non sostituisce il proprietario nella gestione del condominio.
L’eccezione più importante è prevista dall’articolo 10 della Legge n. 392 del 1978, che riconosce al conduttore il diritto di voto, in luogo del proprietario, esclusivamente nelle deliberazioni riguardanti:
- le spese relative al servizio di riscaldamento;
- le modalità di gestione degli impianti di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.
In tutte le altre materie il diritto di voto resta riservato al proprietario.
La legge attribuisce inoltre al conduttore il diritto di intervenire, senza poter votare, quando l’assemblea discute modifiche degli altri servizi comuni. Si tratta di una facoltà che consente all’inquilino di esporre osservazioni o esigenze, pur senza incidere direttamente sulla decisione finale.
La Corte di Cassazione ha più volte precisato che tale disciplina non trasforma il conduttore in un soggetto – condomino in senso proprio del termine.
Il legislatore ha voluto consentire all’inquilino di partecipare soltanto alle decisioni che incidono direttamente sull’utilizzo dei servizi di cui egli sostiene il costo, senza attribuirgli un generale potere di sostituirsi al proprietario.
Per questo motivo il conduttore non può votare, ad esempio, sulla nomina dell’amministratore, sull’approvazione del bilancio, sull’esecuzione di lavori straordinari o sulle innovazioni delle parti comuni, salvo il semplice diritto di intervento nei casi previsti dalla legge. Anche la possibilità di impugnare una delibera assembleare è limitata alle materie nelle quali gli è riconosciuto il diritto di voto.
Pur non essendo condomino, l’inquilino è comunque tenuto a rispettare le regole della convivenza condominiale.
Egli deve osservare il regolamento di condominio, soprattutto per quanto riguarda le norme che disciplinano l’uso delle parti comuni, gli orari di silenzio, il corretto conferimento dei rifiuti, l’utilizzo dell’ascensore, del cortile, dei parcheggi e degli altri spazi comuni.
Il proprietario, al momento della consegna dell’immobile, dovrebbe mettere il conduttore nelle condizioni di conoscere tali regole, affinché possa rispettarle durante tutta la durata della locazione.
L’eventuale violazione del regolamento può comportare conseguenze sia nei rapporti con il condominio sia nel rapporto contrattuale tra locatore e conduttore.
Uno degli aspetti più delicati riguarda la ripartizione delle spese.
Nei confronti del condominio il soggetto obbligato resta sempre il proprietario dell’appartamento. Sarà quindi il condominio a richiedere il pagamento delle quote condominiali al condomino e non direttamente all’inquilino.
Successivamente, nei rapporti interni tra locatore e conduttore, trova applicazione la disciplina della locazione.
In linea generale:
- il conduttore sostiene le spese ordinarie e quelle relative ai servizi di cui beneficia quotidianamente, come pulizia delle scale, illuminazione delle parti comuni, ascensore, riscaldamento centralizzato e altri servizi comuni;
- il proprietario resta invece tenuto al pagamento delle spese straordinarie, relative alla conservazione e al miglioramento dell’edificio.
Questa distinzione rappresenta uno dei principi fondamentali del rapporto locatizio e mira a distribuire gli oneri in base all’effettivo utilizzo dei servizi e alla proprietà dell’immobile.
La disciplina appena descritta prova a ricercare un equilibrio tra due esigenze: da un lato, garantire al proprietario il pieno esercizio dei diritti connessi alla proprietà dell’immobile; dall’altro, consentire all’inquilino di partecipare alle decisioni che incidono direttamente sull’utilizzo dei servizi di cui sostiene il costo.
