È appena iniziato il nuovo anno e abbiamo già molteplici riforme e cambiamenti nel settore immobiliare.
Esamineremo in particolare le riforme e le modifiche intervenute nella disciplina dei contratti di locazione con particolare focus sulla disciplina della cedolare secca e dei contratti di locazione di breve durata (d’ora innanzi “locazione breve”), ossia quei contratti di durata inferiore a 30 giorni.
Fino al 2023 il regime della cedolare secca per i contratti di locazione breve, era impostata sull’aliquota del 21%, anche per le locazioni turistiche. Era possibile applicare detto regime solamente su un massimo di 4 appartamenti per periodo di imposta ed infine se gli appartamenti destinati a locazione breve erano più di 4 si presumeva che il locatore svolgesse attività turistico – imprenditoriale, dovendo così necessariamente aprire la partita iva.
Nel corso del 2024 il regime di applicazione della cedolare secca, subisce un importante cambiamento per tutte le tipologie contrattuali. In particolar modo per le locazioni brevi, l’aliquota dal 21% aumenterà di 5 punti percentuali passando al 26%, ma esclusivamente sugli appartamenti eccedenti il primo posseduto (il secondo, il terzo e il quarto). Nel caso, quindi, vengano concessi in locazione breve più di un’appartamento, sarà lasciata al contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi, la possibilità di scegliere su quale immobile applicare l’aliquota del 21, e, di conseguenza, su quali immobili verrà applicata quella del 26.
C’è stato perciò un aggravio della fiscalità per chi affitta i propri immobili per un breve periodo di tempo e tale aggravio colpirà anche le locazioni breve a carattere turistico.
È stato infatti introdotto uno strumento finalizzato ad un più stringente controllo di tali locazioni, ovvero il CIN.
Per “CIN” si intende “codice identificativo nazionale” che deve essere rilasciato esclusivamente dal Ministero del Turismo a seguito di domanda da parte del locatore, con la principale funzione di contrastare l’evasione fiscale afferente i contratti di locazione breve o turistici nonché destinato alle strutture ricettive classiche alberghiere ed extra alberghiere.
Il CIN è una sorta di “sigillo di garanzia”, da esporre all’interno dei locali e negli annunci dediti alla promozione dello stabile oggetto di locazione.
Tale codice garatisce anche la sussistenza di specifici standard come, ad esempio, per le forme di locazione breve, che le strutture siano dotate di sistemi di sicurezza come impianti per la rilevazione di gas combustile, monossido di carbonio e la presenza di estintori.
A verificare la corretta applicazione di queste nuove norme saranno deputate l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di finanza, le quali verificheranno i soggetti che concederanno in locazione breve unità immobiliari che, laddove non siano munite di apposito CIN, rischieranno multe dagli 800 agli 8.000 euro calcolate in base alle dimensioni della struttura.
Allo stesso modo, chi richiede il codice ma successivamente non lo esporrà, potrà incorrere in una sanzione, calcolata sugli stessi parametri, dai 500 ai 5.000 euro.
