Il fenomeno del “sommerso” nei contratti di locazione – in gergo, “affitti in nero” – è una problematica purtroppo diffusa e per nulla sconosciuta all’economia italiana. Il proprietario di casa che concede in locazione un immobile senza un regolare contratto e quindi senza la relativa registrazione presso l’agenzia delle entrate, incorre in conseguenze sia civili, derivanti dalla nullità del contratto, sia fiscali, derivanti dall’evasione dell’imposta di registro e dell’IRPEF per non aver dichiarato i canoni percepiti.
Analizziamo nel dettaglio entrambe le problematiche:
Da un punto di vista civile, anche se sottoscritto da entrambe le parti, se il contratto di locazione non è dichiarato all’agenzia delle entrate, e pertanto non registrato, non è produttivo di effetti, considerandosi per ciò solo nullo.
Questo significa in termini pratici, che il proprietario non potrà far valere le pretese previste dalla legge nei confronti dell’inquilino, fra queste, ad esempio, gli sarà preclusa la celere procedura di sfratto per morosità, o per finita locazione disciplinata dal codice di procedura civile né potrà agire per pretendere il pagamento del canone nella misura concordata e tantomeno potrà fare richiesta al giudice di un decreto ingiuntivo che condanni l’inquilino a pagare mensilità arretrate.
Di norma la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto (sebbene la Corte di Cassazione abbia ritenuto ammissibile anche la registrazione oltre tale termine, a fronte ovviamente del pagamento di una sanzione). Infatti, la nullità può essere sanata in qualsiasi momento procedendo con la registrazione tardiva del contratto, con un effetto retroattivo idoneo a “sanare” il contratto ab origine.
Da un punto di vista fiscale, il fisco può recuperare entro 10 anni il mancato versamento dell’imposta di registro, tuttavia la responsabilità è solidale in capo al conduttore, e ciò significa, che anche l’inquilino vi concorre e potrebbe ricevere una richiesta di pagamento integrale da parte dell’agenzia delle entrate.
Oltre a ciò, può essere effettuato un accertamento fiscale sui redditi non dichiarati derivanti dai canoni di locazione in nero; pertanto, oltre a recuperare le imposte non versate si aggiungono le sanzioni che ammontano al 70% delle imposte che il contribuente avrebbe dovuto corrispondere a fronte dell’introito dei canoni di locazione.
Contrastare questa pratica richiede un approccio combinato su più fronti congiunti: un rafforzamento dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate; maggiori incentivi per la registrazione dei contratti; una maggiore consapevolezza sia da parte dei proprietari che degli inquilini sull’importanza di regolarizzare le locazioni.
Confabitare Imola
Via Appia, 2 – Imola
Tel. 0542.616026
Avv. Filippo Martini
Delegato Confabitare Imola e circondario
