Prima ancora di essere un luogo di convivenza, talvolta anche complicata, il condominio è una figura giuridica ben definita, disciplinata dal Codice Civile agli articoli 1117 e seguenti. Quando si parla di condominio l’immaginario comune corre subito alle assemblee, alle spese da approvare o alle discussioni tra vicini, ma non è così.
Dal punto di vista giuridico non serve alcun atto costitutivo, né un accordo tra i proprietari, né una decisione formale, non è necessaria nessuna manifestazione di volontà. Il condominio prende vita automaticamente quando si verifica una situazione concreta: all’interno dello stesso edificio coesistono più proprietà esclusive (ad esempio appartamenti, negozi o uffici) insieme a parti che, per loro natura, sono destinate all’uso comune, come il tetto, le scale, l’androne o il cortile. L’articolo 1117 del Codice Civile disciplina quali parti sono identificate come “parti comuni”, tuttavia, tale elenco non è tassativo.
In termini legali possiamo quindi affermare che il condominio nasce “ipso iure et facto”, cioè per il solo fatto che esistono più proprietari e beni comuni. Si pensi al caso, tutt’altro che raro, di un unico proprietario che possiede un edificio e successivamente vende uno dei suoi appartamenti. In quel preciso momento, senza alcuna dichiarazione formale, senza assemblee e senza regolamenti, il condominio viene ad esistenza. Non è una scelta, ma un effetto automatico previsto dall’ordinamento.
Le implicazioni pratiche sono importanti. Anche in assenza di un regolamento condominiale, di un amministratore o di tabelle millesimali formalmente approvate, le norme del Codice Civile trovano comunque applicazione. Questo significa che nascono lo stesso diritti e obblighi reciproci tra i condomini, che la gestione delle parti comuni deve avvenire secondo regole precise e che, in caso di conflitto, sarà comunque il diritto condominiale a dover essere consultato.
Nei piccoli edifici composti da due o tre unità immobiliari è comune che i proprietari gestiscano i rapporti in modo informale, senza percepirsi davvero come “condomini”. Tuttavia, dal punto di vista giuridico, quella realtà è già un condominio a tutti gli effetti, ed è proprio nei momenti di tensione , come una spesa da dividere, un intervento di manutenzione, un uso contestato di uno spazio comune, che emerge con chiarezza come quelle regole apparentemente lontane, siano in realtà già operative.
Il condominio dimostra in modo molto concreto come il diritto non si limiti a regolare situazioni volute e formalizzate, ma intervenga anche per organizzare situazioni che nascono spontaneamente dalla realtà e dal dispiegarsi di fatti ed atti giuridici di qualsivoglia genere e natura.
